サービス付き高齢者向け住宅
これまで４つの形態に分類されていた高齢者用住宅が１本化されました。これまでの高齢者用住宅
１．高齢者円滑入居賃貸住宅（高円賃） 「高齢者の入居を拒まない賃貸住宅」
２．高齢者専用賃貸住宅（高專賃） 「高齢者用の賃貸住宅」
３．高齢者優良賃貸住宅（高優賃） 「都道府県の認定を受けた高專賃」
４．適合高齢者專用賃貸住宅（適合高專賃） 「基準を全て満たした高專賃」
以上の４つの形態に分類せれていましたが、制度的に解りづらいと言われていました。
「サービス付き高齢者向け住宅」に１本化されました
４月２８日に法案が通過し公布されました。
５月３０日より建設に対する補助金の受付が開始されました。
平成23年度分として３万戸分の予算が確保されました。
高齢者住宅を取巻く環境
１．全世帯に占める高齢者単身・夫婦世帯の数は急激に上昇しています。
特に単身世帯の割合は、さらに上昇していくものと考えられます。
２．特別養護老人ホームの入居希望者は４２万人にもなります。
その内、要介護度１，２と比較的要介護度の低い人も特養への入居を希望しています。
背景としては、有料老人ホームに掛る費用が大きいということが上げられると思います。
３．高齢者を対象とした住宅が、諸外国と比べ大幅に不足しているのが現状です。
サービス付き高齢者向け住宅のポイント
今回の改正における主なポイントを紹介します。１．これまで幾つもあった賃貸住宅の形態を「サービス付高齢者住宅」に一本化した。
２．最低限のサービスとして、安否確認サービス、生活相談サービスを義務化した。
３．常駐する人に対する基準（資格等）について規定を設けた。
４．敷金等の一時金の徴集方法及び保全についてルール化した。
５．登録を必修とし、登録を受けた場合には有料老人ホームの届出を不要にした。
６．建設費に対し、１／１０の補助金を設けた。
７．不動産取得税、固定資産税、法人税等の支援処置を設けた。
サービス付き高齢者向け住宅の建築上のメリット
「サービス付き高齢者向け住宅」建設に当ってのメリット１．建築費に対して補助金が付きます。
住宅の場合
新築の場合 １／１０（上限 １００万円／戸）
改修の場合 １／３ （上限 〃 ）
住宅に高齢者支援施設（デイサービス等）を併設する場合
新築の場合 １／１０（上限 １０００万円／施設）
改修の場合 １／３ （上限 〃 ）
２．税制上の減免処置があります。
所得税・法人税・・・５年間 割増償却 ４０％
固定資産税・・・５年間 税額を２／３軽減 （１／６×１／３＝１／１８）
不動産取得税・・・家屋 課税標準から１２００万円控除／戸
土地 家屋の床面積にあたる土地面積相当分の価格等を減額
モデルケース
戸数・３０戸 積地面積・８００㎡ 戸当たり建設費・９００万円 土地取得額・１億円
| 特例なし | 特例あり | 減免処置による減税額 | |
|---|---|---|---|
| 固定資産税（年間） | ２２７万円 | ７６万円 | １５１万円 |
| 不動産取得税（家屋） | ４８６万円 | ０万円 | ４８６万円 |
| 不動産取得税（土地） | ９０万円 | ０万円 | ９０万円 |
| 合計（初年度） | ８０３万円 | ７６万円 | ７２７万円 |
| 合計（５年間） | １５８５万円 | ３４４万円 | １２４１万円 |
上記以外に、所得税・法人税の減免処置がプラスされます。
現在計画中の物件の紹介
現在２物件に付いて計画を行っています。補助金申請業務から事業計画、収支計算まで行っています。
ケース１
建設地：群馬県高崎市
計画内容：社有地の駐車場に計画、計画戸数２８戸、１階にデイサービスを併設。
収支計算：全額借入（年利2.26％、返済期間20年）
表面利回り＝14.5％ 実質利回り：12.5％
